| 紧缩地根把闸门 长沙节地地生金 |
| 2007-11-28 15:30:00 (469 次阅读) |
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和国内许多大城市一样，随着经济的快速发展，湖南省长沙市的城市基础设施、工业园区等各类建设用地需求量不断增大。但国家对土地的调控越来越严，近几年上级下达长沙的农用地转用计划不到实际需求量的1/3。正是在土地紧缺的危机与忧患意识鞭策下，长沙市各级政府严把地根闸门，探索节约集约土地，走在了全国的前列，受到国土资源部的肯定。
“节约集约用地是一篇大文章，方式方法很多。”湖南省国土资源厅副厅长胡进安结合长沙等地的实践指出，“一要强化规划和计划管理，从源头上抓好节约集约用地；二要完善市场机制，抓好土地配置环节；三要提高土地利用效率，抓好土地利用环节；四要加强土地利用监管，抓好考核评价环节。”长沙市副市长徐湘平告诉半月谈记者，长沙市但凡利用了节地模式的项目，土地利用效率都提高了40％以上，而且还会有上升的空间。
高层厂房向空中要“地”，容积率提高5.8倍
一家新开办的工厂，没有自己单独的厂房，而是和其他工厂“住”进同一栋高楼，开发各自的产品，享受高楼内提供的检测设备、投融资等公共服务———长沙市建设高层工业厂房，寻求向空间发展工业的新模式，给节约土地开辟了想象空间。
在京珠高速公路东侧的长沙市芙蓉区隆平高科技园，记者现场看到，一栋名为金丹科技创业大厦的高层工业厂房正在建设之中。项目总投资2.8亿元，拟建26层，高99米。隆平高科技园管委会副主任李明权告诉半月谈记者，2004年、2005年到园区就建的11家中小企业，建筑面积110859平方米，和高层工业大厦建筑面积110983平方米相当；但是前者占地349.8亩，后者占地仅24.72亩，后者约为前者的7%。
据介绍，园区节约的不仅仅是土地，还有大把的土地开发费用。在隆平高科技园，管委会将每亩地从“生地”变成“熟地”，也就是征用土地，推平并搞好水、电、路等配套设施后出让给工业企业，大约要补贴20万元/亩。管委会节省325亩地的同时，可节约开发成本6500多万元。
长沙市现有国家和省级开发园区9个，为了节约土地，长沙市鼓励建设多层标准厂房和引进多层标准厂房生产的工业项目，要求工业项目按照约定的投资强度、建筑密度和建筑容积率等控制指标建设。长沙市国土资源局副局长傅青山对记者说，长沙工业用地容积率现在一般只有1左右，而隆平科技创业大厦达到了罕见的6.8。
车道和人行道不在一个“水平”，开发强度提高约40%
“规划的节约是最大的节约。”湖南省国土资源厅副厅长胡进安认为，“无论是总体的规划修编，还是局部详规，都要防止城市建设摊大饼式地外延扩张。”这种强调精心设计的理念在改造建设中的长沙市老城区新河三角洲得到了生动的体现，该区域创造性地采用车道、人行道不在同一个平面的规划设计，将成为全国第一个大型人车竖向分离地区。
新河三角洲位于湘江和浏阳河交汇处，平均海拔32米，而湘江和浏阳河防洪堤高程在38米以上，使三角洲形成四周高，中间低的低洼地形，平面开发方案不能很好地解决交通组织和投资平衡等难题。2005年9月，长沙市政府提出采取人车竖向分离的“立体开发”设想。这种节地型开发模式具体是，在原地面海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空两层形成3万个停车泊位的静态交通系统，在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统。也就是说，三角洲地区形成自上而下的人、车库、机动车三层分离的立体交通格局。
在三角洲地区近1.5平方公里的旧城改造中，容积率由2.0增至2.8，开发强度提高了40%左右，区内总建筑面积可达400万平方米，比传统模式增加120万平方米，容纳人口将超过5万人。
今年3月，国土资源部确定在长沙市黎托推行的节约集约用地试点，也将采用人车竖向分流的方式。黎托位于长沙城南，新建的武广客运铁路和沪昆铁路都经过这里。长沙市规划将两个铁路编组安排在一起，共用一个客运站，站前广场与地铁车站和绿化广场综合在一起，进行立体叠加组合；充分利用地形高差、实行人车竖向分流。初步估算可以大幅度节约土地，城市基础设施用地缩为635.48公顷，预计节地率40％左右。长沙市副市长徐湘平评价说：“人车分流的节地模式，突破了一般意义上的节约集约用地概念，为实施城市改造提供了新的范例。”
拆迁农民住高楼，建房用地省七成
城市化、工业化的浪潮席卷城郊的同时，产生了大量土地被征用后需要安置的农民。长沙农民千百年来自建楼房“从天到地”的建筑传统，正在被多层或高层安置模式所取代，节约出来的大量土地，成为失地农民维持生计的命根子。
莲湖村位于长沙市区南郊， 全村2255人，从2002年始，城市的扩张打破了村里千百年的农村格局。全村2340亩土地，因修路、建汽车城被征用近千亩，2255个村民当中有900多人成了拆迁安置对象。拆迁户住哪里，村子以后怎么生存发展？村民们心里忐忑不安。
村里唯一的大宗“资产”，是长沙市国土局核定批准的430亩生产、生活安置用地，按照农民自建住房的传统安置模式，每户拆迁村民一般自建四层的住房，生活安置用地达到310亩地，大量挤占生产用地。除去一建材市场用地70亩，生产用地仅剩50亩。
经过考察分析，村干部大胆提出，建高层公寓让拆迁户入住，把土地节约出来发展生产。2005年底，30层的莲湖村高层安置房———莲湖大厦投入使用。入住大厦的村民除基本的垃圾处理费和保安费外，一律免收物业管理费。村支部书记、村委会主任彭友盛向记者介绍，按照每位村民人均60平方米的分配方案，基本上每户可拥有两套以上的住房，除一套用于自住外，其余可用于出租。村民承担450元∕㎡的房屋建设基础费用，其余资金由村集体经济组织补贴。
长沙市国土部门对莲湖村高层安置住宅作了效益分析。依照传统安置方式计算，需要310亩地，而建设30层建筑，住房建设用地只需80亩，节约比例达到74%。
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| * 以上信息为 半月谈 提供，仅供参考！ |
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